बऱ्याच ठिकाणी घर मालकांना बॅचलर लोकांचे चांगले अनुभव आलेले असतात. बॅचलर्सना भाड्याने देणे फ्लॅटधारकाला अधिक फायदेशीर असतो कारण ते आपापसात खर्च विभाजित करून जास्त पैसे देण्यास तयार असतात. परंतु शहरांच्या हाउसिंग सोसायटीजमध्ये अनेकवेळा – ‘बॅचलरचा वाईट अनुभव येतो, ते मुली किंवा मुलं आणतात, मद्यपान करतात, रात्री उशिरापर्यंत पार्टी करतात किंवा सुरक्षा रक्षकांशी हुज्जत घालतात, ते गुन्हेगार असू शकतात आदि सबबी पुढेकारून कोणताही घरमालक अविवाहित स्त्री किंवा पुरुषाला घर देऊ शकत नाही असे नियम बनवले जातात. सर्वसाधारणपणे फ्लॅट मालकांचा समज असा असतो की जर एखादे कुटुंब फ्लॅटमध्ये राहत असेल तर ते फ्लॅटची अधिक चांगली काळजी घेतील. शिवाय, सोसायटी आणि शेजाऱ्यांकडून कोणतीही तक्रार होणार नाही.
याचा परिणाम असं होतो की, अनेक हुशार व चागल्या पार्श्वभूमीची लोकं जेव्हा शहरात शिक्षण किंवा नोकरीसाठी येतात तेव्हा त्यांना देखील वाईट वागणूक दिली जाते, अपमानित केलं जातं. तर प्रश्न असा तयार होतो कि जर सोसायटीची कामे पाहणारे लोकं अनेक पूर्वग्रहांच्या आधारे यांना राहू देणार नाही तर हे लोक कुठे जातील? वसतिगृहांची संख्या अत्यल्प आहे आणि मुंबई, बेंगळुरू, हैदराबाद, पुणे, ठाणे आणि चेन्नई सारख्या शहरात येणाऱ्या नोकरीच्या इच्छुकांसाठी ती पुरेशी नाहीत.
हे नियम कायद्याने मान्य आहेत का? तर नाही. जर कुणाकडे पोलिस पडताळणी आणि सर्व कायदेशीर कागदपत्रे असतील तर त्याला किंवा तिला जात, धर्म, पंथ किंवा लिंगाच्या आधारावर फ्लॅट भाड्याने देण्यापासून कोणीही रोखू शकत नाही. सोसायटीच्या सदस्यांना नैतिक पोलिसिंगचा अधिकार नाही. काही निवडक लोकांच्या वर्तनाला सर्वसामान्य बाब म्हणून गृहीत धरून नियम बनवले जाऊ शकत नाही. कायद्याच्या सोप्या भाषेत म्हटलं गेलं तर मालमत्तेची मालकी सोसायटीकडे असते. परिणामी, त्यांना सोसायटीमध्ये राहण्याची परवानगी असलेल्या भाडेकरूच्या प्रकारावर काहीही म्हणता येत नाही.
कायद्याने विहित केलेल्या योग्य अटी व शर्तींनुसार, त्याची मालमत्ता भाड्याने देणे हा मालकाचा विवेकबुद्धीचा भाग आणि अधिकार आहे. एवढंच कि त्याने आपली जागा व्यावसायिक किंवा बेकायदेशीर कामांसाठी भाड्याने देऊ नये. सोसायटीच्या प्रत्येक सदस्याला आपल्या मनाने आपली सदनिका भाड्यावर देण्याचा अधिकार आहे आणि सोसायटी बॅचलर किंवा स्पिनस्टर्सवर निर्बंध घालू शकत नाही. ‘लिव्ह एंड लायसन्स’ तत्त्वावर सदनिका देण्यासाठी सोसायटीची पूर्वपरवानगी घेण्याची अट नवीन मॉडेल उपविधीमधून काढून टाकण्यात आली आहे. एवढाच कि सभासदांनी रीतसर नोंदणीकृत भाडे कराराची एक प्रत आणि जवळच्या पोलीस स्टेशनला सादर केलेल्या भाडेकरूंच्या माहितीची एक प्रत सादर करून, भाड्याने दिल्या जाणाऱ्या फ्लॅटबद्दल सोसायटीला माहिती देणे आवश्यक आहे.
सोसायटी ‘नॉन-ऑक्युपन्सी शुल्क’ आकारू शकते. सोसायटी मनमानी पद्धतीने वागू शकत नाही. गृहनिर्माण संस्था त्यांचे स्वतःचे कायदे बनवू शकतात. अशी विस्तृत मार्गदर्शक तत्त्वे किंवा उपविधी आहेत जे प्रत्येक गृहनिर्माण संस्था नोंदणीकृत झाल्यावर स्वीकारतात. हे नियम आणि नियम गृहनिर्माण संस्थेच्या दैनंदिन कामकाजावर नियंत्रण ठेवतात आणि ते सुरळीत चालण्यासाठी महत्त्वपूर्ण आहेत. वैयक्तिक सोसायट्यांना त्यांच्या उपनियमांवर आधारित भाडेकरू नाकारण्याचा कायदेशीर अधिकार आहे. बर्‍याच प्रकरणांमध्ये, हे साध्य करण्यासाठी अशा उपविधींचा विशिष्ट पद्धतीने अर्थ लावला जातो. मात्र, त्यांना तसे करण्याचा कोणताही घटनात्मक अधिकार नाही. घरमालक फक्त भाडे करार आणि त्यातील अटी व शर्तींना बांधील असतो. त्या भाडे कराराच्या कोणत्याही कलमाचा किंवा कोणत्याही नियमाचा भंग केल्यास, फक्त त्या प्रकरणात, सोसायटीला फ्लॅट रिकामा करण्यास सांगण्याचा अधिकार आहे, अन्यथा कोणालाही एखाद्याला त्याचा घर भाड्यावर देण्यात व्यत्यय आणण्याचा अधिकार नाही.
सोसायटीकडून घर भाड्यावर देताना आडकाठी आणल्यावर काय केले जाऊ शकते?
महाराष्ट्र सहकारी संस्था कायद्यात सोसायटीच्या आवारातील ‘निषिद्ध आणि प्रतिबंधित’ क्षेत्रांसाठी तरतूद नाही. सोसायटी जर कायदा व नियमांचे उल्लंघन करून फ्लॅटमालकावर दादागिरी करत असेल तर सोसायटीची नोंदणी रद्द करण्यासाठी सहकारी सोसायटी निबंधकांकडे तक्रार अर्ज पाठविला जाऊ शकतो. तो कायदेशीर कार्यवाही देखील करू शकतो आणि सिव्हील केस दाखल करून सोसायटीला बॅचलर व्यक्तीला बेदखल करण्यापासून प्रतिबंधित करणारा आदेश प्राप्त करू शकतो.
सोसायटीच्या मुजोर पदाधिकार्यांना करारनामा दाखवून घराबाहेर काढण्यासाठी न्यायालयीन आदेश आणण्यासाठी सांगितलं जाऊ शकतो. केस दाखल करण्यापूर्वी सोसायटीला रीतसर नोटीस देऊन ‘तिच्या बेकायदेशीर कृत्यांविरुद्ध योग्य कायदेशीर कारवाई का केली जाऊ नये आणि कायद्याचे पालन करून कुठेही शांततेने राहण्याच्या मूलभूत आणि वैधानिक अधिकाराचे उल्लंघन केल्याबद्दल योग्य नुकसानभरपाईचा दावा का केला जाऊन नये’ असं विचारणारी नोटीस सोसायटीला दिली जाऊ शकते. अधिक शारीरिक मानसिक त्रास दिल्यास, छळ केल्यास, भांडणे, तंटा, शिवीगाळी , मारहाण केल्यास स्थानिक पोलिसांकडे लेखी तक्रार दाखल करता येते. आणि कोर्तात्न अशा बेकायदेशीर निष्कासनविरुद्ध मनाई हुकूम घेता येतो.
सोसायटी बाय-लॉ मोठे कि संविधानिक अधिकार?
ग्राहक संरक्षण कायद्यांतर्गत सोसायटीचे वर्गीकरण "सेवा प्रदाता" म्हणून केले गेले आहे, जे ग्राहक न्यायालयाच्या अनेक निवाड्यांमधून अधिक दृढ झाले आहे. सोसायटीची एकमात्र-जबाबदारी, तिच्या सदस्यांना "सामान्य सेवा आणि सुविधा" प्रदान करणे आहे, ज्याचा कायदेशीर अर्थ "सामान्य सेवा आणि सुविधा" देखील आहे.
भारतीय संविधानाच्या कलम 14 आणि 15 हे कायद्यासमोर समानतेची तरतूद आहेत. या कलमांतर्गत धर्म, वंश, लिंग, जन्मस्थान किंवा त्यापैकी कोणत्याही कारणावर भेदभाव करण्यास प्रतिबंधित आहे. भारतातील प्रत्येक नागरिक आणि गैर-नागरिकांना, भारतीय संविधानानुसार, प्रतिबंधित आणि प्रतिबंधित क्षेत्रे वगळता, भारतात कोठेही राहण्याचे (रहिवासी) मूलभूत अधिकार प्रदान केले आहेत. संपूर्ण भारतातील कोणत्याही अपार्टमेंट कायद्यात सोसायटीच्या आवारातील "निषिद्ध आणि प्रतिबंधित" क्षेत्रांसाठी तरतूद नाही. तसेच, ते “भाडेकरू” वर निर्बंध घालत नाहीत, जरी कोणतीही कारणे असली तरीही “बॅचलर टेनंट” ला सोसायटीमध्ये राहण्यास मनाई (बंदी) केली जाऊ शकत नाही.
सोसायटी बाय-लॉज किंवा उपनियमांना आव्हान देता येतं का?
संवरमल केजरीवाल विरुद्ध विश्व सहकारी गृहनिर्माण संस्था या प्रकरणात, माननीय सर्वोच्च न्यायालयाने मालकाचा त्याच्या आवडीचा भाडेकरू ठेवण्याचा अधिकार कायम ठेवला. तसच सेंट अँथनी’स को-ऑपरेटिव्हच्या बाबतीत, मुंबई उच्च न्यायालयाने सोसायटीच्या विरुद्ध निकाल देत सुधारित उपनियम नाकारले ज्याद्वारे सोसायटीला विशिष्ट धर्माच्या व्यक्तीचे सदस्यत्व प्रतिबंधित करायचे होते.
एखाद्या व्यक्तीच्या मूलभूत अधिकारांचे उल्लंघन करणाऱ्या कोणत्याही नियमांना कायद्याच्या न्यायालयात आव्हान दिले जाऊ शकते. हाऊसिंग सोसायटीच्या नियमांना कायद्याप्रमाणे दर्जा नाही. प्रत्येक भारतीय नागरिकाला देशात कुठेही राहण्याचा अधिकार आहे आणि धर्म, वैवाहिक स्थिती, जात, लिंग, खाण्याच्या सवयी किंवा वैवाहिक स्थितीच्या आधारावर भेदभाव करण्याची कोणालाही परवानगी नाही. अशी प्रकरणे आहेत जेव्हा भाडेकरूंनी अनेक प्रकरणे नोंदवली, लढली आणि जिंकली. सोसायट्यांनी तयार केलेले हे नियम कायदे नाहीत, म्हणून जर एखाद्या व्यक्तीला असे वाटत असेल की नागरिक म्हणून त्याच्या अधिकारांचे उल्लंघन केले गेले आहे तर त्याला आव्हान दिले जाऊ शकते.
लोकांनी कोणत्याही प्रकारचा भेदभाव किंवा छळवणूक झाल्यास कायदेशीर प्रक्रियेचा अवलंब करणे अत्यावश्यक आहे. अशी छोटी पावले देशातील कायद्याचे राज्य बळकट करण्यासाठी आणि ‘सर्वांसाठी घरे’ हे उद्दिष्ट साध्य करण्याच्या दिशेने महत्वाची ठरतील.
- अॅड. संजय पांडे (9221633267) adv.sanjaypande@gmail.com
